渤海证券 宋旸 报告日期 2021-06-30
中国公募REITs具有明显的政策驱动特征,首批上市发行的9中公募REITs产品均采用了“公募基金+ABS+项目”的三层构架模式,具备权益融资和公开募集两大核心特征。
首批公募REITs上市仅一周热度退散,上市首日上涨的基金多数于次日下跌,其中估值溢价高的标的下跌最为明显,估值溢价低的标的呈现较强的价格韧性,上市后价格走势在一定程度上反映公募REITs底层资产价值的回归。我们参考美国、香港REITs市场,通过市场情绪进行短期炒作缺乏空间,底层实物资产表现是其在二级市场交易的核心逻辑,公募REITs更具备长期投资价值。
目前我国推出的首批公募REITs是真正意义上对标国际标准的REITs,其具备较为鲜明的投资价值特性。首先产权类项目偏股属性较强,特许经营权项目偏债属性较强;其次与国内类REITs相比公募REITs的投资门槛低,流动性更好;此外从国内成立的7只REITs的运营情况来看,鹏华前海万科REITs的REITs投资属性不高,另外6只投资海外的REITs其风险和波动性较高,此次上市的公募REITs可填补国内市场和投资者需求的空白;最后我们以几只典型REITs为例,测算其收益的独立性均较强,与我国主流配置的大类资产相关性较低,可有效分散投资组合风险。
风险提示:本报告的研究分析基于市场公开信息,基金表现受宏观环境,相关政策及管理人能力等多方面因素影响;基金在二级市场的交易价格大幅偏离基金净值风险;底层资产经营不达预期,现金分派率下降风险等。(来源:同花顺iFinD)